De koop van een woning is vaak de grootste investering die u doet. Deze website kan u helpen het adviesgesprek goed voor te bereiden.

Ons uitgangspunt is heel simpel. wij adviseren u een hypotheekprodukt waarbij met een minimale netto maandlast een maximaal resultaat wordt gehaald.

Een hypotheek is geen gemakkelijk produkt. Er komt nogal wat bij kijken. Wij zijn van mening dat een hypotheek zo belangrijk is, dat uw hele financiële situatie in ons advies moet worden meegenomen: uw klantprofiel!

Inkomensontwikkeling, pensioen, arbeidsongeschiktheid, het wegvallen van een tweede inkomen enzovoort. Ons advies houdt rekening met ook deze situaties. Wij geven u meer dan alleen een hypotheekadvies: in feite praten wij hier over Financiële Planning.

Het Hypotheekstappenplan leidt u langs alle belangrijke keuzemomenten gedurende de zoektocht naar de beste hypotheek.

U ziet het huis van uw dromen en u wilt het dolgraag kopen. De volgende vragen moeten dan worden beantwoord:

1. Wat kunt u maximaal lenen
2. Wat wilt u maximaal lenen
3. Wat is de executiewaarde van de woning

Wat kunt u maximaal lenen
De aflossing en de hypotheekrente zijn de voornaamste lasten van een hypotheek. Uw inkomen moet voldoende hoog zijn om deze lasten te kunnen betalen. Hoe hoger het inkomen hoe meer lasten u zich kunt veroorloven. Maar bij welk inkomen horen welke lasten? U kunt hierbij uitgaan van verschillende normen:

• Nationale Hypotheek Garantie (NHG): als u een hypotheek wilt afsluiten die redelijkerwijs is afgestemd op uw inkomen, dan kunt u uitgaan van de normen die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hanteert.
  
• Vereniging Eigen Huis: deze organisatie is nog behoudender dan de NHG als het gaat om de normen van de maximale hypotheek.
  
• Hypotheekverstrekkers: sommige hypotheekverstrekkers volgen de normen van NHG. Maar in veel gevallen bieden zij u de mogelijkheid om meer te kunnen lenen, in vergelijking met de NHG en de VEH. Tussen de normen van de diverse hypotheekverstrekkers kunnen behoorlijke verschillen zitten; bij de een kunt u dus meer lenen dan bij de ander!
  

Uiteindelijk bepaalt u natuurlijk zelf hoeveel u wilt lenen, meestal aan de hand van de bijbehorende lasten, zoals de te betalen hypotheekrente en de aflossing.

Wat wilt u maximaal lenen
U weet wat u maximaal kunt lenen. Maar dat is niet hetzelfde als de vraag: hoeveel wilt u zelf lenen, wat is uw eigen limiet. Voor ieder individu ligt de grens weer anders.

Iemand met een redelijk inkomen kan zich maximaal in de schulden steken in de wetenschap dat het inkomen in de komende jaren fors zal gaan stijgen. Iemand met hetzelfde inkomen zonder dat perspectief zal minder schuld op zich willen nemen. Een alleenstaande zal zich een hogere schuld kunnen veroorloven in vergelijking met iemand met een gezin.

Veel banken en verzekeringsmaatschappijen gaan heel ver bij het verstrekken van een hypotheek. U dient zelf te bepalen hoeveel u wilt en kunt betalen. En dus dient u ook te bepalen of u hoge of lage maandlasten wilt en kunt dragen. Wij helpen u hierbij.

Wat is de executiewaarde van de woning
Hypotheekverstrekkers verdelen de rentetarieven in schalen. Deze hebben te maken met de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de waarde van de woning indien deze moet worden verkocht, zodra u niet meer aan uw financiële verplichtingen (rente & aflossing) kunt voldoen: de executiewaarde.

De hypotheeklening drukt men hierbij uit in een percentage van de executiewaarde: het verstrekkingspercentage. Hoe hoger het verstrekkingspercentage, des te hoger de hypotheekrente.

De hypotheekverstrekker past in iedere schaal een renteopslag toe, omdat het risico hoger wordt naarmate het verstrekkingspercentage toeneemt. Een "Top hypotheek" zal daarom altijd een hoger rentepercentage hebben dan in het geval waarbij de hypotheeklening veel lager is dan de waarde van de woning.

De volgende schalen komen voor:

• basistarief: meestal hypotheken met NHG
• tot 50%: veelal het basistarief indien geen NHG
• tot 60%
• tot 75%
• tot 90%
• tot 100%
• boven 100% (vaak tot 125%, de top hypotheek)

Niet alle hypotheekverstrekkers hanteren overigens dezelfde schaal. Het is dus mogelijk dat hypotheekverstrekker A goedkoper is dan B met het basistarief, maar duurder is in de schaal van bijvoorbeeld 100-125% van de executiewaarde.

Indien u weet hoeveel u uiteindelijk gaat lenen, komt u voor een aantal keuzes te staan. Hier vertellen wij u iets over de aflossing van de hypotheekschuld.

Wel of niet aflossen
U kunt ervoor kiezen om simpelweg niet af te lossen. Dat heeft bepaalde voor- en nadelen.

• Gaat u wel aflossen dan dient u te besluiten op welk tijdstip u gaat aflossen. Dat heeft bepaalde voor- en nadelen.
• Gaat u wel aflossen dan dient u te besluiten op welke wijze u gaat aflossen. Ook deze keuze heeft bepaalde voor- en nadelen.

Aflossen is niets anders dan het verminderen van uw schuld en u kunt dat op twee manieren doen:

• Daadwerkelijk iedere maand een stukje van de lening aflossen; u bouwt telkens een stukje vermogen op in de vorm van “overwaarde” op uw woning.
• Iedere maand een premie betalen voor een spaarverzekering of een inleg storten op een beleggersrekening en op deze wijze een stuk vermogen opbouwen.

Dit vermogen gaat u dan gebruiken om op de einddatum de schuld ineens geheel of gedeeltelijk af te lossen.

Naast de aflossing is de hoogte van de rente van invloed op de hoogte van uw maandlasten. En de hoogte van de rente is mede afhankelijk van de vraag hoelang u de rente wilt vastzetten en de door u te kiezen rentevorm.

Welke rentevaste periode
Er is geen enkele hypotheekverstrekker de goedkoopste voor alle rentevaste perioden. Een hypotheekverstrekker kan u een lage rente aanbieden voor 5 jaar vast, maar dat wil nog niet zeggen dat zij ook voordelig is als u de rente 10 jaar wilt vast zetten. Bovendien voeren niet alle hypotheekverstrekkers ook alle verschillende rentesoorten.

Risico & zekerheid aan de ene kant en het prijskaartje aan de andere kant. Hiertussen moet u gaan “schipperen”. Hoe minder risico u wilt lopen, hoe langer u de rente moet vast zetten. Hoe langer u de rente vast zet, hoe hoger het rentepercentage zal zijn.

Het argument dat de marktrente heel laag staat, is niet altijd een reden om de rente dus zo lang mogelijk vast te zetten. De rente van een lange rentevaste periode is namelijk een stuk hoger dan die van een korte rentevaste periode. En dus hogere maandlasten.

• Stel u vergelijkt twee hypotheekoffertes voor een bedrag van € 240.000,00. Het enige verschil tussen de offertes is de rentevaste periode. Het verschil in rente bedraagt bijvoorbeeld 1%. Als u nu kiest voor de lange rentevaste periode dan kost dat u dus € 2.400,00 bruto per jaar extra. Dat is € 200,00 per maand.
• U kunt zich afvragen of u die extra maandlast de moeite waard vindt om op deze manier het risico van een rentestijging te vermijden. Er zijn namelijk meerdere opties om het risico van een rentestijging afdoende af te dekken.
• Door te kiezen voor een kortere rentevaste duur bespaart u zich € 2.400,00 bruto per jaar. U kunt dit bedrag reserveren voor een volgende periode waarbij de rente dan al gauw 1,5% hoger mag uitvallen. Is de rente dan lager, dan heeft u een enorme besparing gerealiseerd

Welke rentevorm
Ook hierbij gaat het om risico & zekerheid aan de ene kant en het prijskaartje aan de andere kant.

Met de variabele rente loopt u het risico van de renteschommelingen, maar aan de andere kant betaalt u wel de laagste rente.

Bij de vaste rente loopt u minder risico, heeft u meer zekerheid, doch betaalt u een hoger rentepercentage.

Een rentevorm die daar weer tussen zit is de bufferrente.

De aankoop van uw woning is waarschijnlijk de grootste investering die u in uw leven zult doen. Het is dan ook erg belangrijk om de risico’s van deze investering goed in te schatten en de juiste maatregelen te nemen om deze risico’s goed af te dekken.

Het risico dat de rente stijgt
Het risico van een rentestijging kunt u op een aantal verschillende manieren opvangen.

• u kiest een langere rentevaste periode
• u kiest voor de spaarhypotheek: de spaarhypotheek heeft een dempende werking op renteschommelingen vanwege de koppeling van de spaarpremie aan de hypotheekrente
• u kiest een buffer- of middelrente: de buffer-rente is een rentesoort die ook een dempende werking heeft op renteschommelingen
• u kiest een kortere rentevaste periode en het verschil in maandlast gebruikt u als spaarpremie of inleg om vermogen op te bouwen
• u kiest voor een hypotheek waarbij u na afloop van de rentevaste periode een rentebedenktijd geniet

Heeft u een voldoende hoog inkomen en/of vermogen, of verwacht u een stijging van uw inkomen, dan is het rente-risico wellicht van ondergeschikt belang.

Het risico dat u voortijdig komt te overlijden
Het risico van overlijden kan op de volgende manieren opvangen worden:

• via het eigen inkomen van de partner
• via het eigen vermogen van de partner
• het recht op nabestaandenpensioen
• een overlijdensrisicoverzekering sluiten

In hoeverre dit risico van belang is voor uw hypotheek hangt af van de vraag:

• of u een of meerdere nabestaanden heeft
• en of die nabestaanden op een of andere manier gebonden zijn aan de eigen woning en dus ook aan de hypotheek

De hoogte van dit risico hangt af van de omstandigheden waarin uw nabestaande verkeert. Heeft uw partner een eigen inkomen, vermogen en/of recht op een partnerpensioen dan is het financieel risico van overlijden lager dan wanneer dat niet het geval is.

U dient de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering aan te passen aan deze omstandigheden. Ook hierbij speelt Risico & Zekerheid aan de ene kant en het prijskaartje aan de andere kant een rol. Hoe hoger het verzekerde risicokapitaal, hoe hoger de zekerheid, maar des te hoger de verzekeringspremie.

Als u alleenstaand bent heeft u wellicht helemaal geen behoefte aan een overlijdensrisicoverzekering. Overigens is het overlijden van de kostwinner niet het enige risico waar u rekening mee dient te houden. Met name indien u kinderen heeft. Als uw partner komt te overlijden en u blijft achter dan zullen er kosten gemaakt moeten worden om het huishouden voort te zetten en de kinderen op te vangen. Reden om de risicoverzekering vaak op 2 levens te sluiten.

Het risico dat u arbeidsongeschikt wordt
Het risico van arbeidsongeschiktheid is van groot belang omdat in veel gevallen uw inkomen drastisch zal gaan dalen.
Dit risico kunt u op verschillende manieren opvangen:

• het eigen vermogen van uzelf en/of van uw partner
• recht op arbeidsongeschiktheidspensioen
• het sluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering

Een arbeidsongeschiktheidsverzekering kent verschillende dekkingsvarianten:

• u kunt een verzekering afsluiten die een groot deel van uw inkomen verzekert: de zogenaamde AOV
• u kunt een verzekering afsluiten die alleen het WIA-hiaat afdekt: de zogenaamde WIA-hiaatverzekering
• u kunt een verzekering afsluiten waarbij u kiest voor een uitkering die voldoende is om alleen uw woonlasten op te vangen: de zogenaamde woonlasten-AOV

Naast de bovenstaande aparte verzekeringen kunt u meestal ook kiezen voor premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid. In dat geval betaalt de maatschappij bij een bepaalde mate van arbeidsongeschiktheid de premie door tot de einddatum. Op deze manier komt uw vermogensopbouw niet in gevaar. Let op: de door u te betalen hypotheekrente valt niet onder deze specifieke aanvullende dekking.

Het risico dat u werkloos wordt
De kans dat u zonder baan komt te zitten is afhankelijk van een groot aantal factoren, bijvoorbeeld:

• uw opleidingsniveau
• uw leeftijd
• uw gezondheid
• uw werkervaring
• de economische toestand in Nederland en in de wereld
• de omstandigheden op de arbeidsmarkt
• of in de branche of bedrijfstak waarin u werkzaam bent

Het risico van werkloosheid is dan ook niet altijd te verzekeren. Er zijn echter een aantal hypotheekverstrekkers die een (aanvullende) dekking bieden tegen het risico van werkloosheid. Het gaat dan vaak om een zogenaamde woonlastenverzekering die ook dekking biedt bij arbeidsongeschiktheid.

In geval van werkloosheid keert men gedurende een korte periode een bedrag uit om de woonlasten (deels) op te kunnen vangen. Natuurlijk is werkloos worden niet erg indien u op korte termijn weer een andere baan weet te vinden.

Het risico dat het inkomen van uw partner wegvalt
Als het inkomen van de partner wegvalt, om welke reden dan ook, dan kan dat verregaande gevolgen hebben! Dit risico is met name van belang als u de hoogte van de hypotheek baseert op twee inkomens. Als het inkomen van de partner in dat geval wegvalt, is de kans groot dat u de hypotheek niet meer kunt betalen.

Als u bijvoorbeeld samen met uw partner een woning koopt en u wilt over een paar jaar kinderen, dan is de kans groot dat een van u beiden helemaal of gedeeltelijk stopt met werken. Met die omstandigheid moet u nu al rekening houden bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek. U kunt er dan voor kiezen de hypotheek op één inkomen te baseren.

Het risico is soms groter dan het al of niet kunnen blijven betalen van de hypotheeklasten. Met name in het geval als u kinderen heeft en het inkomen van uw partner valt weg als gevolg van overlijden. Er zullen dan kosten gemaakt moeten worden om het huishouden voort te zetten en de kinderen op te vangen. In deze situatie dient u dus goed te bepalen wat het risico is en hoe u dit risico kunt en wilt afdekken.

Het risico van beleggen
Beleggen wordt door bijna iedereen anders ervaren. Het werkelijk risico van beleggen bepaalt u feitelijk zelf. U stelt als het ware uw eigen risicoprofiel op. In combinatie met de hypotheek kunt u verschillende gebeurtenissen als een risico zien:

• u bouwt niet genoeg vermogen op zodat u de hypotheek niet kunt aflossen
• uw vermogen wordt minder waard als gevolg van koersdalingen
• u raakt uw belegd vermogen kwijt

Belggen is kiezen voor een hoog rendement men zo min mogelijk risico. U kunt het risico van beleggen verminderen door bijvoorbeeld:

• vermogen opbouwen gedurende langere tijd: als u 30 jaar kunt beleggen is het risico lager dan als de looptijd 10 jaar is (lange beleggingshorizon)
• u kiest voor een levenhypotheek: bij de levenhypotheek is een deel van het eindkapitaal gegarandeerd
• u kiest voor een spaarhypotheek: de spaarhypotheek heeft een gegarandeerd rendement ter grootte van de hypotheekrente: het eindkapitaal is gegarandeerd
• u kiest voor een combinatie van een spaar- en een beleggingshypotheek
• u kiest voor een beleggingsfonds waarmee u het risico kunt spreiden: aandelen, obligaties, vastgoed, verschillende sectoren, thema's en regio's

Bij beleggen gaat het om het moment van aan- en verkoop. U kunt tussentijds op verlies staan, maar als u niet in paniek raakt en niets verkoopt heeft u nog geen daadwerkelijk verlies geleden.

Tussentijdse dalingen van de koersen kunnen ook juist gunstig uitpakken. Als u bijvoorbeeld maandelijks een spaarpremie betaalt voor een beleggings-verzekering-hypotheek of een inleg in een beleggingsfonds dan wordt het risico gespreid. U heeft dan namelijk veel aankoopmomenten. Als de aankoopkoers tussentijds daalt dan kunt u in verhouding meer beleggingseenheden kopen dan bij een hogere aankoopkoers. De "gemiddelde" aankoopkoers wordt hierdoor lager!

Als u in 30 jaar vermogen op kunt bouwen is het in principe verstandig om de spaarpremie of inleg de eerste jaren te beleggen in meer risicovollere fondsen (aandelen) en naarmate de looptijd vordert steeds meer in minder risicovolle beleggingen. Dit is verstandiger dan vanaf de begindatum te kiezen voor een mix van aandelen en bijvoorbeeld obligaties. De obligaties drukken namelijk het gemiddeld rendement gedurende de gehele looptijd.

Als u niet "vol" in aandelen wilt gaan beleggen dan is het verstandiger een cominatie te kiezen van een spaar- en beleggingshypotheek, of een beleggingshypotheek waarbij u gedeeltelijk belegt in aandelen en in obligaties.

In de voorgaande stappen heeft u een aantal zaken op een rij gezet:

• wat u maximaal kunt en wilt gaan lenen
• of u wel of niet wilt gaan aflossen
• op welke wijze en op welk tijdstip u wilt aflossen
• welke rentevorm uw voorkeur geniet
• welke risico's u loopt en welke u wilt afdekken

U heeft nu alle onderdelen op een rij gezet en wordt het tijd om deze met elkaar te gaan combineren.
Op deze wijze komt u tot een bepaalde hypotheekvorm die voldoet aan uw wensen.

In grote lijnen weet u nu wat u wilt en heeft u voldoende kennis om goed voorbereid het adviesgesprek in te gaan.

In het adviesgesprek zullen wij alles nog eens goed nalopen, verdiepen wij ons in uw financiele situatie (nu en in de toekomst),
kijken wij naar reeds bestaande polissen en andere vermogensbestanddelen en komen dan met de voor u best passende hypotheek.

Vervolgens gaan wij op zoek naar de hypotheekverstrekker die u de perfecte hypotheekvorm kan aanbieden.